Si vous investissez dans le bien pour augmenter votre patrimoine immobilier en le mettant en location, il est important de connaître les différences entre les résultats fiscaux et comptables. L’imposition que vous payez sera déterminée sur la base du résultat de ce second. Mais, il est important de savoir que l’article 39 C du code général des impôts pourrait limiter le processus de réintégration des amortissements (appelés déduction différée) qui sont calculés pour obtenir vos résultats comptables, et dans le calcul de votre résultat fiscal. En d’autres termes, votre optimisation fiscale est limitée. Wikio revient en présentant une étude de cas qui démontre cette analyse compliquée pour le prêteur immobilier.
Sommaire
En cas de déficit
La règle énoncée par l’article 39 C du CGI
L’article 39 C du CGI fixe des règles spécifiques en matière d’amortissement. Il repose sur la volonté de limiter les avantages de la défiscalisation. Son objectif est de neutraliser le résultat fiscal, qu’il soit positif ou négatif. Cependant le résultat déficitaire ne se transformera jamais en bénéfice, et dans le sens inverse on tente de le faire tendre vers zéro.
Cet article propose deux calculs pour limiter la déductibilité des amortissements lors des années déficitaires. Le traitement fiscal des années bénéficiaires est abordé dans la section suivante.
Dans ce billet, nous ne parlerons que des limitations qui s’appliquent aux particuliers.
Qui est concerné ?
- Les particuliers qui offrent leurs biens
La limite
Limite de l’amortissement amortissable =
|
Le montant du loyer (y compris les charges dues au propriétaire) – Le montant des frais qui sont liés à la propriété (à l’exclusion des frais qui sont occasionnés par la location mais qui ne sont pas liés à la location, comme la rémunération de la gestion, les frais comptables CET). |
Attention, dans le monde de la comptabilité, le mot gagné n’a pas la même signification que reçu. L’expression loyer acquis est un loyer gagné, c’est-à-dire un loyer dû en N et qui est donc dû dans l’année en cours. Par exemple, si, en janvier N, le locataire doit payer le loyer dû en décembre N-1. Il s’agit d’un loyer rassemblé puisque la source est N-1. Si on regarde l’inverse le loyer n’est pas dû en décembre, mais sera payé en janvier N+1 sera un loyer acquis.
Si, en tant que particulier, vous possédez plusieurs biens, vous devez calculer la limite globalement, sans avoir à séparer aucun bien pour calculer la limite.
Les limites fiscales qui s’appliquent à la
Reprenons le calcul mentionné ci-dessus.
Nous disposons d’un indice qui peut être utilisé chaque année pour déterminer la limite de l’amortissement fiscalement déductible
| Loyers (y compris les charges du propriétaire ) |
– |
Les intérêts de l’emprunt du bien en question | Les taxes (par exemple la taxe foncière, à l’exclusion de la CET) | Autres frais liés à la location du bien immobilier |
= |
Limite du montant déductible de l’amortissement | |
| N | |||||||
| N+1 | |||||||
| N+2 | |||||||
| N+3 | |||||||
| N+4 |
La dernière colonne vous donnera le montant de l’amortissement du bien que vous louez qui est déductible fiscalement. Le reste est à transférer à.
Voici un autre tableau qui vous donnera un aperçu concis :
| Total des amortissements comptabilisés pour le bien . |
– |
Le montant maximum qui peut être amortissement déductible . |
= |
Résultat positif Le montant sera rajouté à des fins fiscales Résultat négatif Rien à rajouter |
|
| N | |||||
| N+1 | |||||
| N+2 | |||||
| N+3 | |||||
| N+4 |
Si le montant de l’amortissement du bien est inférieur à la limite qui a été calculée, l’amortissement du bien sera entièrement déductible fiscalement.
Exemple :
Une LMNP Mme X a acheté un appartement le 1er janvier à 230 000 EUR HT (amortissable sur 70 ans) et loue le bien à M. Y pour un loyer de 700 EUR qui s’ajoute aux charges pour 50 EUR par mois à partir du 1er février N.
Mme X paie chaque mois 300 EUR d’intérêts sur le prêt. Elle paie également un montant pour les impôts fonciers d’un montant de 250 EUR et le reste des dépenses liées à la location de la maison s’élève à environ 1 700 EUR. Dans N les résultats comptables, il y a un solde insuffisant.
| Loyers (y compris les charges du propriétaire ) |
– |
Les intérêts de l’emprunt pour le bien concerné | Les taxes (par exemple, l’impôt foncier exonère la CET) | Autres coûts liés à la location du bien immobilier |
= |
La limite du montant déductible de l’amortissement | |
| N | 8.250 [(700 + 50) * 11 mois8.250 [(700 + 50) x 11 mois | 3600 EUR [300 * 12 mois3600 EUR [300 x 12 mois | 250 EUR | 1 700 EUR | 2 700 EUR |
Calcul de l’amortissement linéaire :
230 000 EUR 70 ans égalent 3 286 EUR
| Le montant total de l’amortissement qui est comptabilisé sur le bien |
– |
Limite du montant amortissable de l’amortissement |
= |
Résultat positif : montant à réintégrer fiscalement Résultat négatif : rien à réintégrer |
|
| N | 3 286 EUR | 2 700 EUR | 586 EUR |
Les 586 EUR sont à réintégrer au résultat fiscal pour satisfaire aux exigences de l’article 39 C CGI dans la limite du déficit.
Quels sont exactement les amortissements non déductibles qui peuvent être reportés ?
Il faut distinguer les amortissements déductibles fiscalement des amortissements déductibles comptablement .
Le plan comptable décrit les règles et procédures applicables en comptabilité qui permettent d’obtenir les résultats comptables.
Toutefois, le résultat comptable est généralement distinct du résultat fiscal. Le résultat fiscal est déterminé en fonction des déductions, réintégrations et/ou re extra-comptables qui sont exigées par le code général des impôts. Les écritures extra-comptables n’ont pas besoin d’être enregistrées dans le compte, mais elles se produisent “en dehors du compte”.
Le calcul des différents impôts se fait à partir du résultat fiscal.
Les amortissements différés sont des amortissements qui n’ont pas été déduits fiscalement auparavant, mais qui le seront à l’avenir. et vous pouvez retarder les déductions.
Faites attention à ne pas confondre cet amortissement avec les amortissements différés réguliers et irréguliers. Cela pourrait résulter d’une erreur dans l’enregistrement des amortissements.
L’amortissement différé est fiscalement (c’est un concept purement financier) :
- Soit mis en attente de déduction, ils seront sortis au cours des prochaines années.
- soit déduits dans l’année en cours, puisqu’ils ont été réintégrés dans les années précédentes.
Dans quels cas vos amortissements ne seront pas déductibles fiscalement ?
Il faut distinguer deux types de locataires pour savoir comment s’applique la restriction qui est imposée aux locataires par l’article 39 C du CGI :
- Les particuliers :
- Ce sont les personnes soumises à l’impôt sur le revenu qui louent des activités relevant de la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels.
- Par exemple, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), les loueurs en meublé professionnels (LMP )….
- Les ” structures ” sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes :
- Nous n’aborderons pas cette question beaucoup plus complexe. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour vous assister en la matière.
En cas de bénéfice
Dans le cadre de l’article 39 C CGI S’il y a un bénéfice est réalisé lorsqu’un bénéfice est réalisé, il faut tenter de le réduire pour atteindre l’objectif de neutralisation du résultat fiscal.
Ces précisions ne sont applicables que lorsqu’il existe un exercice économique qui a été bénéficiaire avant un ou plusieurs exercices déficitaires pour lesquels des amortissements avaient été repris. Si l’amortissement n’a pas été retardé dans le passé, il est impossible d’imputer un quelconque résultat, et les résultats ne peuvent pas être modifiés.
Si l’amortissement a été retardé dans le passé, vous pouvez déduire cet amortissement car il est en cours de déduction.
Notez que les amortissements différés ne peuvent pas être imputés sur les bénéfices exceptionnels. Cela signifie qu’ils ne peuvent pas être retirés des bénéfices résultant du premier calcul. Ou de la réduction des loyers par le coût associé à la location du bien.
Pour pouvoir suivre les différentes déductions et réintégrations, il est recommandé de recourir à des tableaux. Voici la formule que nous recommandons :
| Années | Amortissement non déductible ajouté à l’arrière | Amortissements différés déduits | Solde des déductions restantes |
| N | A | B | A B = S1 |
| N+1 | C | D | S1 + (C – D) = S2 |
| N+2 | E | F | S2 + (E – F) = S3 |
| … |
Exemple :
En N-3, la société LMP X avait réintégré des amortissements supérieurs à la limite de 2 000 euros à utiliser pour l’impôt.
En N-2, la société LMP X a réalisé un bénéfice de 1 800 EUR.
En N-1, la société LMP X avait réintégré des amortissements supérieurs à la limite de 2 200 EUR.
En N, la société LMP X a un résultat comptable bénéficiaire d’environ 3 500 euros.
En N-2, on constate qu’il reste 2 000 EUR d’amortissements différés en attente, et que le résultat comptable réel est de 1 800 EUR. En appliquant l’article 39 C du CGI, nous soustrayons 1 800 euros aux amortissements qui ont été réintégrés en N-3. Résultat fiscal : zéro EUR et il y a 200 EUR d’amortissements différés qui sont déduits de N-3.
En N les 2 400 EUR de déduction différée pour amortissement (cumul des 200 EUR de N-3 et des 2 200 EUR de N-1). En appliquant à nouveau l’article 39C du CGI, si tous les amortissements différés sont sortis, et le résultat fiscal sera de 1 100 EUR (3 500 EUR de résultat comptable de résultat comptable – 2 400 EUR d’amortissements qui sont déduits de manière extra-comptable).
| Années | Amortissements non déductibles réintégrés | Amortissements différés déduits | Solde des déductions restant |
| N-3 | 2 000 EUR | – EUR | 2 000 EUR |
| N-2 | – EUR | 1 800 EUR | 200 EUR |
| N-1 | 2200 EUR | – EUR | 2400 EUR |
| N | – EUR | 2400 EUR | 0. EUR |
Conclusion Les résultats comptables ne sont pas toujours les mêmes que les résultats fiscaux, qui sont déductibles. Dans le processus d’embauche, les amortissements déduits doivent être inférieurs aux limites en cas de déficit, et dans l’autre situation, ils doivent être réintégrés et retardés. En cas de bénéfice, les amortissements différés doivent être déduits, dans le cas où il est possible au taux du bénéfice de satisfaire à l’exigence de neutralisation des conséquences fiscales. En raison de la difficulté des redressements fiscaux, il est d’usage de solliciter l’expertise des experts-comptables pour obtenir une aide dans ce domaine.
