Investir en SCPI, c’est se lancer dans un placement immobilier à moindre coût et avec une gestion simplifiée. De nombreux particuliers se tournent vers cette solution pour compléter leurs revenus et développer leur patrimoine. Dans cet article, nous vous expliquons comment investir en SCPI et les différentes manières d’aborder cet investissement.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement collectif permettant d’acquérir des parts de biens immobiliers. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez copropriétaire d’une partie des biens détenus par la société. Vous percevez ensuite des loyers proportionnels à la part que vous détenez, généralement versés trimestriellement.
Les SCPI peuvent investir dans différents types d’immobilier : bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc. Elles sont gérées par une société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens, d’assurer leur entretien et de trouver des locataires. Ainsi, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens.
L’importance du choix de la SCPI
Il est crucial de bien choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. En effet, toutes les SCPI ne présentent pas le même risque ni le même rendement. Il est donc important de comparer les différentes offres en tenant compte de ces critères.
Pour vous aider dans votre choix, vous pouvez consulter les taux de rendements des SCPI, qui sont généralement exprimés en pourcentage. Ce taux permet de mesurer la performance de la SCPI en comparant les loyers perçus avec le prix des parts. Les SCPI les plus performantes offrent un rendement supérieur à 4 %.
Les différentes façons d’investir en SCPI
Il existe plusieurs manières d’investir en SCPI, chacune présentant ses avantages et inconvénients. Nous vous proposons ici un tour d’horizon des différentes options pour vous permettre de déterminer celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.
Investir en direct
L’investissement en direct consiste à acheter des parts de SCPI auprès de la société de gestion ou d’un distributeur. Le prix d’une part varie en fonction de la SCPI choisie et de la valeur des biens immobiliers détenus. L’investissement minimum est généralement de quelques milliers d’euros.
L’avantage de cette option est sa simplicité et sa flexibilité. Vous êtes libre de choisir la SCPI qui vous convient et de déterminer le montant que vous souhaitez investir.
Investir à crédit
Il est également possible d’emprunter de l’argent pour acquérir des parts de SCPI. L’investissement à credit présente l’avantage de vous permettre d’acquérir un nombre de parts plus important que si vous investissiez en direct. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut permettre de réduire votre imposition.
Toutefois, investir à crédit comporte également des risques. Vous devrez rembourser votre prêt, et si les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les mensualités, vous devrez puiser dans vos revenus personnels pour assurer le remboursement. Pensez donc à bien évaluer votre capacité d’emprunt et votre tolérance au risque avant de vous lancer dans cette option.
Investir via une assurance-vie
Une autre manière d’investir en SCPI est de les intégrer à un contrat d’assurance-vie. Cette option présente plusieurs avantages, notamment fiscaux. En effet, les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, tandis que les revenus d’une assurance-vie bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux.
De plus, investir en SCPI via une assurance-vie permet de diversifier votre placement et de profiter des avantages successoraux liés à ce type de contrat. En revanche, l’investissement en SCPI au sein d’une assurance-vie est généralement moins flexible que l’investissement en direct, car il est encadré par les conditions du contrat d’assurance-vie.
Les frais liés à l’investissement en SCPI
Il est important de prendre en compte les différents frais liés à l’achat de parts de SCPI. Voici les principaux frais à prévoir :
Les frais de souscription
Lors de l’achat de parts de SCPI du Crédit Mutuel, des frais de souscription sont prélevés par la société de gestion. Ces frais varient généralement entre 5 % et 10 % du montant investi. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour son travail de sélection des biens et de gestion des actifs.
Les frais de gestion
Chaque année, la société de gestion prélève des frais de gestion sur les loyers perçus par la SCPI. Ces frais représentent en moyenne entre 8 % et 10 % des revenus locatifs. Ils couvrent les coûts liés à la gestion des biens immobiliers, tels que les travaux d’entretien, la recherche de locataires ou encore la gestion administrative.
Les frais de cession
Lorsque vous décidez de revendre vos parts de SCPI, des frais de cession peuvent être appliqués. Ces frais sont généralement inférieurs aux frais de souscription et varient selon les SCPI.
Les risques associés à l’investissement en SCPI
Investir en SCPI n’est pas sans risque. Voici les principaux risques à prendre en compte avant de vous lancer :
Le risque de vacance locative
La vacance locative désigne la période pendant laquelle un bien immobilier est inoccupé. Si les biens détenus par la SCPI sont vacants pendant une période prolongée, cela entraîne une baisse des loyers perçus et donc une diminution de votre rendement.
Le risque de baisse des loyers
Les loyers perçus par la SCPI peuvent également varier à la baisse en fonction des conditions du marché immobilier. Si les loyers baissent, cela peut entraîner une diminution de votre rendement.
Le risque de perte en capital
En cas de baisse de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, la valeur de vos parts peut également diminuer. Si vous revendez vos parts à un moment où leur valeur est inférieure à leur prix d’achat, vous pouvez subir une perte en capital.
Comment se lancer dans l’investissement en SCPI ?
Maintenant que vous avez une meilleure compréhension du fonctionnement des SCPI, de leurs avantages et des risques associés, vous vous demandez peut-être comment vous lancer dans cet investissement.
- Définissez vos objectifs d’investissement : souhaitez-vous compléter vos revenus, préparer votre retraite ou diversifier votre patrimoine ? La réponse à cette question vous aidera à choisir le type de SCPI et le mode d’investissement qui vous convient le mieux.
- Étudiez les différentes SCPI disponibles sur le marché : comparez leur performance, leur niveau de risque et la qualité de leur gestion. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous guider dans votre choix.
- Sélectionnez le mode d’investissement qui correspond à votre profil : investissement en direct, à crédit ou via une assurance-vie.
- Prenez en compte les frais liés à l’achat et à la gestion des parts de SCPI, ainsi que les éventuels frais de cession en cas de revente.
- Veillez à diversifier vos placements en investissant dans plusieurs SCPI et/ou en complétant votre investissement en SCPI avec d’autres types de placements (actions, obligations, immobilier locatif, etc.).
En suivant ces étapes, vous serez en mesure de réaliser un investissement en SCPI adapté à vos besoins et à votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser votre placement.
Les performances des SCPI en fonction de leur catégorie
Le rendement des SCPI varie en fonction de leur catégorie et de leur stratégie d’investissement. Il est essentiel d’avoir une vision globale des différentes catégories de SCPI afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur et à vos objectifs.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont celles qui visent à générer des revenus réguliers pour leurs investisseurs. Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers locatifs tels que les bureaux, les commerces ou les logements. Les taux de distribution de ces SCPI sont généralement compris entre 4 % et 6 %.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont destinées à ceux qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux tels que le Pinel, le Malraux ou le Déficit Foncier. Les revenus fonciers perçus par les investisseurs sont ainsi soumis à un régime fiscal particulier, ce qui peut permettre de réduire leur imposition.
SCPI de valorisation
Les SCPI de valorisation ont pour objectif d’investir dans des biens immobiliers dont la valeur est susceptible d’augmenter à moyen ou long terme. Elles se concentrent sur des actifs à fort potentiel de plus-value, tels que des immeubles en rénovation, des projets de construction ou des biens situés dans des zones en développement. Ces SCPI offrent généralement des rendements plus faibles que les SCPI de rendement, mais peuvent permettre de réaliser des gains en capital.
SCPI de diversification
Les SCPI de diversification combinent différentes stratégies d’investissement pour répartir les risques et optimiser les performances. Elles investissent dans des actifs immobiliers variés, tels que des bureaux, des commerces, des logements ou des entrepôts, et peuvent également investir dans des zones géographiques diverses, en France ou à l’étranger.
Les tendances du marché des SCPI
Il est important de surveiller les tendances du marché des SCPI pour mieux comprendre les perspectives d’évolution et adapter vos investissements en conséquence.
La digitalisation des SCPI
La digitalisation est en train de transformer le marché des SCPI, avec l’apparition de plateformes en ligne permettant d’investir et de gérer ses parts de SCPI de façon dématérialisée. Ces plateformes offrent une meilleure accessibilité et une plus grande transparence pour les investisseurs, qui peuvent suivre l’évolution de leurs placements en temps réel et bénéficier de conseils personnalisés.
L’internationalisation des investissements
De plus en plus de SCPI se tournent vers l’international pour diversifier leurs investissements et bénéficier d’opportunités de rendement. Les pays européens, tels que l’Allemagne, la Belgique ou l’Espagne, sont particulièrement prisés pour leur dynamisme économique et leur marché immobilier attractif.
La transition écologique et sociétale
Les enjeux environnementaux et sociétaux sont de plus en plus pris en compte par les SCPI, qui cherchent à investir dans des biens immobiliers respectueux de l’environnement et répondant aux besoins des populations. Certaines SCPI proposent ainsi des portefeuilles d’actifs immobiliers labellisés “verts” ou centrés sur des thématiques telles que la santé, l’éducation ou le logement social.
Conclusion
Investir en SCPI permet d’accéder à un placement immobilier diversifié, avec une gestion simplifiée et un ticket d’entrée accessible. Cependant, il est crucial de bien se renseigner sur les différentes catégories de SCPI, leurs performances et les tendances du marché pour choisir la SCPI qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels et à utiliser les outils numériques pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement en SCPI.
