Le processus d’amortissement d’un bien immobilier est régi par des règles fiscales et comptables qui sont fonction de la situation du propriétaire. La méthode utilisée pour amortir un bien immobilier est comparable à l’amortissement normal ; cependant, certaines particularités sont à prendre en compte, comme par exemple l’amortissement des composants. Wikio vous permet de connaître la méthode d’amortissement des biens immobiliers.
Sommaire
Amortissement par composants pour amortir un bien
L’article 311-2 du plan comptable général définit l’amortissement par composants. Lorsqu’un bien fixe est composé d’éléments qui diffèrent dans leur utilisation et donc dans leur durée d’usure, un programme d’amortissement distinct doit être élaboré pour chacun d’eux.
Comme une maison est composée de différents types d’ouvrages qui nécessitent des modifications à des moments différents, on utilise l’amortissement par composants. Par exemple, le système électrique sera remplacé bien avant la construction de la maison.
Lors de la comptabilisation des biens amortissables, la première étape consiste donc à classer les éléments d’usage similaire dans des catégories larges.
Par exemple, les principaux domaines de l’immobilier sont
- Terrain
- Le gros œuvre
- Façade et étanchéité
- Installation à caractère général et technique (électricité plomberie, électricité…)
- Aménagement (cloisons…)
Focus sur le terrain :
Le terrain est unique puisque c’est le seul élément qui n’est pas amorti.
Comme vous pouvez le constater, chaque type de travaux doit être estimé si l’on ne connaît pas le montant exact de celui-ci, ce qui est généralement le cas. La part des travaux à affecter au terrain est parmi les plus difficiles à déterminer. Elle est souvent sous-évaluée. En général, les comptables appliquent un montant qui est fixe, généralement entre 10 et 20 %.
Par exemple, dans le cas d’un appartement situé à Paris, le terrain, c’est-à-dire le terrain utilisé pour la construction, représente environ 70 pour cent du total.
Cependant, les autorités fiscales s’inquiètent de plus en plus de l’exactitude de cette estimation.
Pour s’assurer que l’évaluation du bien immobilier est exacte, il faut le comparer au terrain qui était à proximité et prêt à construire. Cela peut rendre le processus d’évaluation extrêmement fastidieux pour les comptables.
Il est donc recommandé de conserver un montant compris entre 15 et 35 % qui correspond à un bien situé dans un endroit moins recherché et inversement.
Définition de l’amortissement et durée d’amortissement d’un bien
L’amortissement est une procédure comptable qui permet de suivre la dépréciation des biens suite à l’usure, l’obsolescence ou la désuétude. Les immobilisations, une fois enregistrées dans le système comptable, ne constituent pas une charge pour l’entreprise car elles sont inscrites à l’actif du bilan. Cependant, la perte de valeur de ces actifs est traitée comme une dépense, raison pour laquelle ils sont amortis.
La charge d’amortissement est une dépense pour l’entreprise qui n’affecte pas le flux de trésorerie. Le cash-flow était déjà affecté au moment de l’achat.
Le coût de l’amortissement est enregistré à la fin de la période comptable, en écriture de clôture. Il est calculé à partir du montant amortissable ainsi que de la durée d’amortissement.
La durée d’amortissement est déterminée soit par la date d’utilisation effective d’un bien, soit par la durée fixée pour des raisons fiscales. Si ces deux périodes ne sont pas identiques, d’autres écritures et ajustements fiscaux sont nécessaires. Il est donc conseillé de choisir la durée d’utilisation, sauf dans les situations où la durée d’utilisation de la période est pertinente.
Consultez notre article complet sur les amortissements pour obtenir plus de détails.
Les étapes à suivre pour comptabiliser l’amortissement d’un bien immobilier
- Diviser le montant du bien en composants (catégories).
- Ajouter le bien dans les comptes.
- Créer le tableau d’amortissement
- A la fin de l’année, comptabiliser le coût de l’amortissement.
1. Divisez la valeur de l’actif en parties (catégories)
Si vous connaissez le montant à affecter à chaque catégorie, vous pouvez saisir exactement ce montant dans un tableau pour plus de clarté. Les tableaux peuvent être détaillés davantage à votre gré.
| Catégorie | Compte comptable qui lui correspond. | Montant exonéré d’impôt dans chaque catégorie | Période d’amortissement |
| Terrain | 211000 | 0,00 | Veuillez consulter le tableau ci-dessous. |
| Gros œuvre | 213000 | 0,00 | |
| Façade / Imperméabilisation | 213000 | 0,00 | |
| Installations à caractère général et technique | 218100 | 0,00 | |
| Installations et équipements | 218100 | 0,00 |
En revanche, si vous ne pouvez pas attribuer un chiffre particulier à chacune des catégories ou des classes, la Fédération des sociétés immobilières et financières suggère la répartition suivante en pourcentage selon le type de bien que vous possédez.
Voici un exemple de tableau sur lequel vous pouvez vous appuyer :
| Catégories | Locaux commerciaux | Centres commerciaux | Logements | Bureaux | Le montant total des biens à affecter à chacune des catégories (à déterminer ) | ||||
| Part ou pourcentage du total | Durée / années | Part ou pourcentage du total | Années / durée | Part ou pourcentage de la durée / années | Années / durée | Part / % Durée / années | Années / durée | ||
| Terrain | 15-35 | N/A | 15-35 | N/A | 15-35 | N/A | 15-35 | N/A | |
| Travaux structurels | 60-90 | 25-50 | 40-60 | > 40 | 40-50 | > 50 | 40-60 | 40 >= | |
| Façade / Imperméabilisation | 5-10 | 20-40 | 10-25 | 20-30 | 5-20 | 20-50 | 10-25 | 20-40 | |
| Installations à caractère général et technique | 5-15 | 15-30 | 15-30 | 10-25 | 20-30 | 15-30 | 15-30 | 15-30 | |
| Mise en page | 5-15 | 7-15 | 10-20 | 5-10 | 20-25 | 5-15 | 10-20 | 7-15 | |
2. Les biens immobiliers (immobilisations corporelles) dans la comptabilité
Comme pour les écritures comptables, il est essentiel de respecter une méthode spécifique pour le faire. Lisez notre article sur l’enregistrement de l’acquisition d’actifs fixes.
3. Créer le tableau d’amortissement
Ce sujet est abordé dans la publication suivante que nous vous encourageons à consulter : construire un tableau d’amortissement linéaire.
4. A la fin de l’exercice, faites le point sur le coût de l’amortissement.
A la clôture de l’exercice comptable, il faut saisir l’ écriture de coupure incluant les dotations aux amortissements.
L’écriture d’amortissement d’un bien ne change rien à l’écriture traditionnelle.
Nous vous recommandons d’étudier l’article sur le sujet : la comptabilité des amortissements des immobilisations.
Un conseil à tous les possesseurs de logiciels de comptabilité :
Les logiciels de comptabilité sont livrés avec des modules dont celui des immobilisations. Il est important de noter que ce module est souvent annoncé comme un complément par les développeurs de logiciels. Pourtant, il est extrêmement avantageux et permet de gagner beaucoup de temps puisqu’une fois que les spécificités de votre bien ont été saisies (date d’achat, montant hors taxe, durée d’amortissement, etc :
- Calcule l’ensemble des amortissements .
- Il crée le tableau des amortissements.
- Génère les entrées pour les dotations .
L’immobilier, amortissable, ou pas ?
Un bien immobilier peut être une maison, un appartement ou un immeuble, des bureaux…
Quelle que soit la destination du bien, avant de s’intéresser à la méthode d’amortissement, il est essentiel de déterminer s’il est amortissable.
D’un point de vue financier, l’amortissement d’un bien immobilier n’est pas toujours possible. L’amortissement comptable est accepté, mais il n’est pas nécessairement déductible fiscalement.
L’ amortissement est fiscalement dé ductible lorsque :
- Le propriétaire (personne physique ou morale) dépend du régime des bénéfices commerciaux et industriels (BIC) : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés le propriétaire (personne physique ou morale) est un le LMNP (loueur en meublé non professionnel )….
C’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires de logements meublés à réduire significativement la charge fiscale des revenus locatifs ou même simplement la neutraliser. Si vous envisagez de réaliser ce type d’investissement, vous pouvez facilement simuler en ligne l ‘amortissement potentiel et réduire votre charge fiscale.
Les amortissements ne sont pas déductibles fiscalement dans les situations suivantes :
- Le propriétaire (personne physique ou morale) dépend du régime des revenus du sol (RF) : La SCI est imposée sur le revenu…
Traitement fiscal
En matière de location de biens immobiliers, l’article 39 C du CGI prévoit que l’amortissement doit être différé en cas de déficit afin de le diminuer. En revanche, si le résultat est positif, l’amortissement différé peut être déduit afin de neutraliser le gain.
Nous vous invitons à lire l’intégralité du rapport : Location d’un bien immobilier Traitement fiscal de l’amortissement différé (article 39 C du CGI).
Conclusion : La méthode d’amortissement des biens immobiliers commence par la définition précise de chaque composant de l’actif ainsi que de leurs montants respectifs. Le processus comptable est similaire à celui de la comptabilité des immobilisations corporelles. Outre l’assurance de l’amortissement, ou de l’absence d’amortissement de votre logement, l’élément de vigilance doit être réfléchi quant au traitement fiscal des amortissements différés afin d’assurer la neutralisation du résultat fiscal.
